Mit Herzensblut stehen wir vor den Gemeinschaften, präsentieren und stimmen über Anträge ab, sprechen über Budgets und Investitionen und diskutieren Anliegen der Eigentümer.

Bis in den Sommer führen wir Abends mehrere Stockwerkeigentümerversammlungen pro Woche durch.

Immer wieder gibt es etwas neues zu lernen und interessante Austausche.

Wir freuen uns und geben Vollgas.

Viele Kunden dürfen wir schon seit der Gründung vor zwanzig Jahren beraten und unterstützen. Dies haben wir am ABIA-Fäscht mit treuen und jüngeren Kunden, Mitarbeitenden, Freunden und Familien ausgiebig gefeiert und durften gemeinsam einen wunderschönen und freudigen Abend geniessen. Wir danken allen Kunden für die vertrauensvolle Zusammenarbeit und sind hochmotiviert, die Zusammenarbeit auch für die nächsten 20 Jahre erfolgreich fortzuführen.

Das Jahr neigt sich langsam dem Ende zu und bietet uns die Gelegenheit, Ihnen für das entgegengebrachte Vertrauen zu danken. Wir wünschen Ihnen frohe Festtage und einen erfolgreichen Start ins 2021.

Wir freuen uns auf die neuen Herausforderungen im kommenden Jahr und auf eine bereichernde Zusammenarbeit mit Ihnen.

Ihre ABIA Immoblien AG

Sylvia Arnold, Barbara Keel, Josephine Arias, Jessica Fernandez, Marina Dotlo und Monika Stettbacher

Das dies ein grosser Anteil ist, da ist sich auch der Bund einig: Es braucht eine Energiestrategie, welche eine Reduktion des CO2-Ausstosses reduziert und dann noch mit dem Energieverbrauch zusammenhängt. Aus diesem Grund wurde die neue MuKEn (Mustervorschriften der Kantone, die die Grenzwerte im Energieverbrauch der Gebäude regelt) eingeführt und ist ein grosser Bestandteil der Energiestrategie 2050.  Es wird verlangt, dass Neubauten möglichst wenig Energie benötigen und die Kälte- und Wärmeerzeugung CO2-Neutral erfolgt. Zudem sollen Neubauten einen grossen Stromanteil mittels Photovoltaik-Anlage selbst produzieren.

Auch die bestehenden Gebäude bleiben nicht verschont: Aus Kostenüberlegungen entscheiden sich viele Eigentümer für eine neue klimabelastende Öl- oder Gasanlage, was gegen die MuKEn spricht.

Zwar erfordert eine klimaneutrale Wärmepumpe zu Beginn eine hohe Investition, zahlt sich aber gemäss der Praxis bezüglich der anfallenden geringen Betriebskosten Lebenslänglich aus. Hier ist es wichtig, dass der ganze Lebenszyklus einer Heizung geprüft wird und nur wenn sich zeigt, dass eine klimaneutrale Wärmeversorgung mehr als 5 Prozent teurer wäre, so darf nochmals eine Öl- oder Gasheizung eingebaut werden. Ziel ist es, dass der Kanton Zürich in naher Zukunft frei von Öl- oder Gasheizungen sein wird und dem Klimaziel einen grossen Schritt näherkommt. Aus diesem Grund hat die Baudirektion am 15. April 2020 über die Änderung des Energiegesetzes einen Antrag unterbreitet. Es gilt die Umsetzung der MuKEn!

Besonders während der kalten Jahreszeit häufen sich Beschwerden über Kondenswasserbildung in Wohnungen. Je feuchter die Raumluft und je kälter die Fenster und Aussenwände, umso grösser die Gefahr der Oberflächenkondensation. Nicht beachtet führt sie zu Schimmelpilzbefall an der Innenseite von Aussenwänden und Fensterrahmen sowie zu störenden Niederschlägen an Fensterscheiben. Insbesondere wenn die Aussentemperaturen extrem tief sind und das Gebäude kompakt gebaut, gut isoliert und mit dichten Fenstern ausgestattet ist, kommt es häufig zu Kondensation an den Fensterscheiben.

Wie kommt die Feuchtigkeit in die Räume?
Je mehr Feuchtigkeitsquellen vorhanden sind und je geringer der Austausch zwischen der Innen- und der Aussenluft ist, desto mehr Feuchtigkeit bleibt in den Räumen. Zu den wichtigsten Feuchtigkeitsquellen zählen Zimmerpflanzen, Tätigkeiten wie Kochen, Duschen, Baden und die natürliche Feuchtigkeitsabsonderung wie über das Schwitzen und Atmen.

Wie kann ich Schimmelbildung vorbeugen?
Stosslüften ist die einfachste und kostengünstigste Lösung. Öffnen Sie die Fenster für
5 bis 6 Minuten, max. 10 Minuten. Besonders wirksam ist die kurze Querlüftung (Durchzug). Dadurch wird innerhalb kürzester Zeit viel Raumluftfeuchte abgeführt und das Auskühlen der Wand- und Deckenoberfläche verhindert.

Weitere Tipps:

• Bewohnte Räume 2 bis 3 mal täglich durchlüften
• Feuchträume wie Küche und Bad während oder unmittelbar nach der Nutzung durchlüften
• Möbel wie Sofas, Wandschränke mit mind. 5 cm Abstand zu den Aussenwänden platzieren
• Grosse Kleiderschränke nicht an Aussenwände stellen

Wichtig: Im Gegensatz zu den Sommermonaten ist die dauerhafte Fensterkippstellung für die Wintermonate nicht geeignet. Vermeiden Sie während der Heizperiode Dauerlüften mit gekipptem Fenster, weil die Wandoberflächen abkühlen und die Gefahr der Kondenswasserbildung steigt. Ausserdem wird wertvolle Heizenergie verschwendet.

Jetzt können Sie durchatmen. Mit diesen Tipps werden Sie nicht mehr aus heiterem (Sc)himmel überrascht.

Die Kunst besteht darin, stets die Balance zwischen Eigentümerforderungen und Mieterwünschen zu halten und dabei das Mietrecht jederzeit zu berücksichtigen.

Zum breiten Tätigkeitsgebiet von Immobilienbewirtschaftenden gehören die Zuständigkeit für den fachgerechten Unterhalt sowie Terminkoordinationen mit Handwerkern, Mietern oder Eigentümern für Wohnungsübergaben, Besichtigungen, Liegenschaftsbegehungen oder Versammlungen im Stockwerkeigentum. Ebenso zählen buchhalterische Aufgaben wie die termingerechte Bezahlung und Weiterverrechnung von Dienstleistungen oder die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und Jahresabschlüssen dazu.

Keep calm …
Der Arbeitsort ist abhängig von der Tätigkeit: unterwegs im Auto, vor Ort auf einer Liegenschaft oder zentral im Büro. Bei der umfangreichen Aufgabenliste und einer ganzen Reihe an benötigten Kompetenzen können Immobilienbewirtschaftende ruhig als Organisationtalente bezeichnet werden. Fingerspitzengefühl, fundiertes Fachwissen und hohe Sozialkompetenz sind nötig, um in hektischen Zeiten die Prioritäten richtig zu setzen und einen kühlen Kopf zu bewahren. Wie so oft kommt auch im Berufsalltag alles auf einmal und anders als man denkt. Wenn das Telefon ununterbrochen klingelt und die Drähte heiss laufen, ist Teamarbeit und Flexibilität unser gemeinsamer Schlüssel zum Erfolg.

… and carry on
Gemeinsam dranbleiben gilt auch für die sich immer wieder ändernden Gesetze. Bereits kleinste Formfehler können erhebliche Folgen für die Eigentümerschaft haben. Um dies zu vermeiden und um den steigenden Forderungen von Eigentümern und Mietern gerecht zu werden, sind Weiterbildung, Genauigkeit und Sorgfalt wichtig. In der heutigen digitalen Zeit wird erwartet, dass alles speditiv gelöst wird. Dies bezieht sich zum Beispiel auf Reparaturen oder die Beantwortung von Fragen. Zudem zeigt sich, dass Mieter untereinander immer weniger kommunizieren, was zu Konflikten und Missverständnissen führen kann. Nicht selten sind wir dann Mediatoren zwischen Mietern und/oder Eigentümern, schlichten und zeigen mögliche Lösungen auf. Solche Situationen erfordern manchmal ein dickes Fell, aber der Austausch lohnt sich, weil wir so gemeinsam faire Kompromisse finden.

Total werden 54 Wohnungen über 5 Geschosse erstellt. Zur Miete stehen 2 ½, 3 ½, 4 ½ und 5 ½-Zimmerwohnungen im gehobenen Ausbaustandart zu attraktiven Mietzinsen. Obwohl es sich um eine Genossenschaftssiedlung handelt, müssen keine Anteilscheine gekauft werden.

Die Vermietungsdokumentation, die Mietzinszusammenstellung und ein Anmeldeformular können Sie via E-Mail himmelriich@abia.ch beziehen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Viele Mieter und Eigentümer haben uns die Dellen an den Lamelenstoren pflichtbewusst gemeldet, mit der Bitte, diese bei der GVZ anzumelden. Oft werden solche Schäden durch einen Schadenexperten der Versicherung vor Ort besichtigt und genauso oft erhalten wir die Rückmeldung: der Hagelschaden an Lamellenstoren ist nicht gedeckt. Die Versicherung zahlt nicht, obwohl ein Elementarschaden vorliegt (keinen Minderwert und schon gar keinen Ersatz).

Wieso?

Gemäss Aussage der GVZ ist eine Lamellenstore ein Sonnenschutz und kein Wetterschutz. Wenn es hagelt muss diese Vorrichtung hochgezogen sein. Hat Ihre Store ein paar Dellen sieht das nicht schön aus, sie ist aber noch voll funktionsfähig. Fazit: Es liegt kein Schaden vor.

Erst wenn der Sonnenschutz verbogen ist und sich nicht mehr öffnen oder schliessen lässt, liegt ein Elementarschaden vor, welcher auch gedeckt ist.

Die GVZ unterscheidet zwischen drei Stufen von Beschädigungen an Storen (ein Merkblatt dazu kann bei uns angefordert werden). Je nach dem gibt es keine Leistung, einen Minderwert oder einen Ersatz. Kommt die GVZ für einen Schaden auf, fällt immer ein Selbstbehalt von CHF 500.00 an.

Wer für den Selbstbehalt aufzukommen hat ist dann die zweite Frage.

Im Stockwerkeigentum ist dies oft der betroffene Eigentümer, da dieser Gebäudeteil sonderrechtsfähig ist und der Eigentümer seiner Pflicht die Gemeinschaft vor drohendem Schaden zu schützen nicht nachgekommen ist. Bei einem Mietobjekt kann der Hausbesitzer ebenfalls den Mieter in die Verantwortung nehmen. Ganz nach dem Credo: eine Lamellenstore ist ein Sonnenschutz und hat bei einem Gewitter deshalb hochgezogen zu sein.

Danke, dass Sie beim nächsten Gewitter daran denken das Gebäude vor drohendem Schaden zu schützen und die Lamelenstoren einziehen.

Die Stockwerkeigentümerschaft zählte dabei auf die Abia Immobilien AG, die durch das Baukonsortium gewählt worden war. Die umfassenden baulichen Fachkenntnisse der Verwaltung resultierten bei der Bauabnahme und später bei der zweijährige Mängelaufnahme in einer umfangreichen, gut dokumentierten Mängelliste:

• Ungenügender Schallschutz
• Mangelhafte Farbbeschichtung an den Fensterrahmen der Treppenhäuser
• Wassereintritte in Wohnungen und in der Tiefgarage
• etc.

Viele Mängel konnten dank der frühzeitigen Erkennung und guten Dokumentation speditiv angegangen und durch den Unternehmer behoben werden. Ein wesentlicher Mangel konnte die Generalunternehmung aber nicht beheben: Die massiven Wassereintritte in der Tiefgarage konnten nicht unter Kontrolle gebracht werden – die Einstellhalle glich einem Wasserschloss.

Auf Anraten der Abia Immobilien AG wurde ein Fachexperte beauftragt, einen Bericht zum Zustand des Werks zu erstellen. Es galt den Wettkampf gegen die Zeit, die Verjährung, zu gewinnen:

• Ende Februar 2017: Die Abia holte sämtliche Eigentümer-Vollmachten ein für ein Schiedsgutachten.
• Anfang März 2017: Zusammen mit dem Generalunternehmen und einem unabhängigen Bauschadenexperten stellte Abia die Fragen für das Gutachten zusammen und hielt alle mangelhaften Stellen in einem Plan fest.
• Mitte März 2017: Anhand des Fragenkatalogs fand die erste Begehung mit dem Schiedsgutachter und einer Delegation aus allen relevanten Parteien (GU, Ingenieur, Geologe, Baumeister, Delegierte der Eigentümer und Abia Immobilien AG) die Tiefgarage statt.
• Mai 2017: Die Abia holte die Verjährungsverzichtserklärungen ein.
• November 2017: Das Schiedsgutachten mit rund 197 Seiten lag nun vor, und entschied 98% der gestellten Fragen und Mängel zugunsten der Miteigentümergemeinschaft.
• Mai 2018: Die Parteien beauftragen Spezialisten, die Sanierung der Einstellhalle in Angriff zu nehmen. Diese dauerte einige Monate an.

Heute, ganze acht Jahre später ist „unser“ Wasserschloss glücklicherweise nur noch eine Geschichte in diesem Blog. Eine Geschichte, die für die Eigentümer nicht nur viel Ärger, sondern auch viel Geld hätte kosten können. Die gesamte Sanierung generierte Aufwände von über 250’000 Franken. Die Eigentümer kamen mit einem blauen Auge davon und trugen die Kosten für den Bauschadenexperten sowie die Zusatzaufwände der Verwaltung in Höhe von knapp CHF 40‘000.

Wie kann man sich nun vor Baumängeln schützen?
Die Abia empfiehlt folgende 5 Punkte:

1. Akribische Bauabnahme: Eine frühzeitige Erkennung und umfangreiche Dokumentation der Mängel bei der Bauabnahme, ist äussert wichtig.
2. 2-jährige Garantieabnahme: Die Garantieabnahme ist nach der Bauabnahme ein weiterer, wichtiger Schlüsselmoment, in dem Mängel erkannt, dokumentiert und belegt werden sollten.
3. Bauschadenexperten einschalten: Sollten Mängel nach Beanstandung nicht vollständig behoben sein, sollten Sie zusammen mit Ihrer Verwaltung einen Bauschadenexperten einschalten.
4. Verjährungsverzichtserklärungen: Holen Sie eine Verjährungsverzichtserklärung bei den Unternehmern ein, wenn Mängeln am Objekt nicht behoben werden können.
5. Erfahrene Verwaltung: Beauftragen Sie eine Verwaltung, die über bauliche Fachkenntnisse verfügt, Erfahrung in der Mängelaufnahme und -durchsetzung hat und Ihre Interessen gegenüber den unterschiedlichen Parteien vertritt.

Wieso? Weil die meisten Gemeinschaften die Abstimmungen spontan und zukunftsorientiert online durchführen konnten. Als kleiner Vorgeschmack auf die sich weiterverbreitende Digitalisierung konnten wir einige Eigentümer sogar virtuell treffen: via Videokonferenz. Einige wenige Sitzungen werden wir nachholen und auf diese freuen wir uns besonders, weil bei abia Immobilien AG die Nähe zu den Eigentümern das Wichtigste ist.  Nah sind wir auch der Fachkammer SVIT STWEG Schweiz, weshalb wir zu den ersten gehören, die „Wissen“ erhalten und weitergeben können. Gerne teilen wir in diesem Zusammenhang die Antworten auf diese aktuellen Fragen: 

Können Stockwerkeigentümerversammlungen ohne physische Präsenz durchgeführt werden?
Ja. Am 1. April 2020 hat das Bundesamt für Justiz aktualisierte FAQ zur Durchführung von Generalversammlungen publiziert. Neu halten die FAQ explizit fest, dass die Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft anordnen kann, dass die Eigentümer ihr Stimmrecht auf schriftlichem Weg oder in elektronischer Form auszuüben haben. 

Wie lange sind diese Normen gültig?
Art. 6a der Verordnung gilt – Stand heute – bis zum 10. Mai 2020. Bis zu diesem Datum kann der Verwalter entscheiden, ob er eine Versammlung nicht durchführen bzw. verschieben will, oder ob die Eigentümer ihre Stimmrechte schriftlich ausüben sollen. Diese Massnahmen gelten bis zur Aufhebung von Art. 6a durch den Bundesrat. 

Die Einladungsfrist zur Ausübung des Stimmrechts auf dem Schriftweg beträgt mindestens vier Tage. Diese Frist geht nach Ansicht der Fachkammer Stockwerkeigentum den vielfach anzutreffenden Reglementsbestimmungen bezüglich Einladungsfrist NICHT vor. Der Verwalter hat deshalb allfällige längere Einladungsfristen des Reglements zu beachten.

abia Immobilien AG 

Gestützt auf die Empfehlungen und Weisungen vom 17. März 2020 hat die Geschäftsleitung der abia Immobilien AG bis auf weiteres folgende Massnahmen beschlossen:

• Unsere Büros sind während den üblichen Bürozeiten  Wir sind Ihnen jedoch dankbar, wenn Sie momentan auf Besuche in unseren Büros verzichten. Sehr gerne heissen wir Sie wieder willkommen, sobald sich die Lage normalisiert hat.
• Die Präsenz der abia-Mitarbeitenden ist reduziert. Deshalb bitten wir Sie, uns per E-Mail zu kontaktieren. Die Nachrichten werden auch im Home-Office beantwortet.
• Eingehende Post (Korrespondenz, Rechnungen etc.) wird bearbeitet.
• Sämtliche Stockwerkeigentümerversammlungen welche im Zeitraum bis EndeApril 2020geplant waren, werdenabgesagt. Um die Handlungsfähigkeit und die Liquidität der STWEG zu gewähren, sind wir auf gewisse Beschlüsse angewiesen. Wir haben uns deshalb zu folgendem Vorgehen entschieden:
  
  STWEG-Versammlungen, die ausschliesslich oder zur Hauptsache über die reglementarischen Traktanden (Protokoll, Jahresrechnung, Budget) befinden würden,    werden mit einer Doodle-Umfrage und Abgabe Ihrer Vollmacht bedient. Im Anschluss an die Umfrage werden die eingegangenen Vollmachten inkl. Stimminstruktion protokolliert und den Eigentümern zugestellt. Schriftliche Abstimmungen: Art. 6a der «Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus (COVID-19)» des Bundesrates vom 13. März 2020 sieht vor, dass Beschlüsse von Gesellschaften auf schriftlichem Weg, in elektronischer Form oder durch Stimmrechtsvertretung gefasst werden können. STWEG-Versammlungen die Traktanden mit einer gewissen Dringlichkeit zu behandeln haben (Sanierungen, grössere Reparaturen, Grundbuchgeschäfte etc.), werden zu einem späteren Zeitpunkt neu eingeladen.

• Wohnungsabnahmen und -übergaben per Ende März 2020 werden von der Verwaltung vorbereitet. Die Abnahmen erfolgen in Abwesenheit der bisherigen Mieter. Den Mietern werden die Schlüssel ohne offizielle Übergabe zugestellt. Mängel, die nicht protokolliert wurden, können der Verwaltung innert 14 Tagen vom neuen Mieter gemeldet werden.

Alle diese Massnahmen dienen dem Schutz unserer Kunden und Mitarbeitenden. Sie werden selbstverständlich permanent überprüft und allfälligen neuen Gegebenheiten angepasst. Wir sind überzeugt, damit unseren Teil zur Eindämmung der Verbreitung des Coronavirus in der Schweiz beizutragen und unsere Dienstleistungen dennoch in der gewünschten Qualität erbringen zu können.

Wir wünschen Ihnen und Ihren Angehörigen gute Gesundheit und dass Sie alle auf sich achtgeben. Mögen Sie Ihren Alltag mit der notwendigen Vorsicht bestreiten, ohne sich von der herrschenden Hysterie unnötig anstecken zu lassen.

Herzlichen Dank für Ihr Verständnis und bleiben Sie gesund!

Freundliche Grüsse

Sylvia Arnold

abia Immobilien AG

Persönlich
Wir kennen die Herausforderungen bei Mietliegenschaften und wissen: Wer anderen ein Zuhause bietet, sieht sich mit vielen Themen konfrontiert, denn Mieter wie Besitzer haben Rechte und Pflichten. Auch Verkauf und Vermarktung sind Aufgaben, die wir mit Fingerspitzengefühl angehen, weil mit der Erstvermietung der Grundstein für die ertragreiche Ausrichtung einer Liegenschaft gelegt wird.

Kompetent
Seit 1991 erstellen und verwalten wir Gebäude und können Sie mit unserem langjährigen Know-how im Bereich Architektur auch bei Baumängeln und Sanierungen kompetent beraten. Getreu dem Motto „Vernachlässigung verhindert Werterhalt“ kümmern wir uns gemeinsam mit Ihnen um Baumängel, Gebäudezustandsanalysen und planen und realisieren Sanierungen. Zudem sind wir als Mitglied der Fachkammer SVIT STWE und Leiter der Erfahrungsgruppe Zürich Spezialisten im Stockwerkeigentum.

Zuverlässig
Mit Engagement, das über die Tagesroutine hinausgeht, setzen wir uns zuverlässig für die Interessen der Immobilienbesitzer und der Mieter ein. Denn wir sind davon überzeugt, dass wir Hindernisse nur dann schnell und kostengünstig überwinden können, wenn wir Hand in Hand arbeiten.

Im Vergleich zu Einfamilienhausbesitzern sind Stockwerkeigentümer stärker mit den unmittelbaren Nachbarn verbunden. Das sorgt für mehr Berührungspunkte und damit auch für mehr Gesprächsstoff. Deshalb ist es wichtig, sich ständig über den Werterhalt sowie allenfalls nötige Erneuerungsmassnahmen auszutauschen und eine gemeinsame Lösung zu finden. Dies stellt hohe Anforderungen an die Verwalter von Stockwerkeigentumsliegenschaften. 

Im September 2011 wurde die Fachkammer Stockwerkeigentum des SVIT Schweiz gegründet, mit dem Ziel, die Reputation der Stockwerkeigentumsbewirtschaftung zu stärken und dieser Aufgabe mehr Attraktivität zu verleihen. Die Fachkammer ermutigt Bewirtschafter, sich für diese spezielle Aufgabe weiterzubilden und steht für spezifische Fragestellungen unterstützend zur Seite. Die Mitgliedschaft in der Fachkammer Stockwerkeigentum ist ein Gütesiegel für die besondere Qualifikation rund um Fragen des Stockwerkeigentums. 

Wir greifen auf unser langjähriges Know-how zurück und sind Leiter der Erfahrungsgruppe Zürich. Der Austausch findet jeweils 2 Mal jährlich statt. Gerne und oft auch in unserem Sitzungszimmer.